Dúvidas frequentes

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A usucapião extrajudicial é uma alternativa prática e eficiente para quem deseja regularizar a propriedade de um imóvel de maneira mais rápida, sem a necessidade de um processo judicial. É forma de aquisição originária da propriedade e tem como alguns requisitos a posse mansa, pacífica, justa, ininterrupta e com animus domini.
Desde a entrada do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e da Lei nº 13.465/2017, esse procedimento pode ser iniciado diretamente em Cartório de Notas, com a lavratura de uma ata notarial e concluído no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O papel do Cartório de Notas é fundamental nesse processo. É nele que o requerente, assistido por um advogado, solicita a ata notarial, documento em que o tabelião constata e certifica o tempo e as condições da posse sobre o imóvel. Essa ata serve como prova essencial para o reconhecimento da usucapião.
Existem diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos previstos no Código Civil e em legislações especiais, sendo: Usucapião extraordinária, Usucapião ordinária, Usucapião especial urbana, Usucapião especial rural e Usucapião familiar.
Após a lavratura da ata notarial no Cartório de Notas, o procedimento segue para o Cartório de Registro de Imóveis, onde a documentação é analisada e, estando em conformidade, é feita a averbação da propriedade em nome do requerente.

Usucapião Extraordinária (Art. 1.238 do Código Civil) 
Prazo: 15 anos de posse:
Ininterrupta: contínua, ou seja, sem descontinuidade, suspensão ou cessação; e sem oposição: de forma mansa e pacífica; exercida com animus domini: aquele que age e possui o imóvel como seu, como se dono fosse.  
Tipo de posse: posse justa, aquela que não decorre de: violência: é o ato pelo qual se toma de alguém, abruptamente, a posse de um imóvel; Clandestinidade: caracteriza-se por atuar às escondidas, a aquisição da posse é obtida sorrateiramente; ou Precariedade: é a daquele que recebe a coisa com a obrigação de restituir, e arroga-se a qualidade de possuidor, abusando da confiança, ou deixando de devolvê-la ao proprietário ou ao legítimo possuidor.  
 

Usucapião Extraordinária Moradia ou Produção (Art. 1.238, § único do Código Civil) 
Prazo: 10 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com animus domini. 
Tipo de posse: posse justa.  
Outras exigências: 
Comprovação de moradia habitual (ato de morar ou habitar o imóvel) ou realização de obras ou serviços produtivos no imóvel; não há necessidade de ser único bem do interessado e nem limites sobre às dimensões do imóvel.  
 

Usucapião Ordinária (Art. 1.242 do Código Civil) 
Prazo: 10 anos de posse ininterrupta e sem oposição; 
Tipo de posse: posse de boa-fé (quando o possuidor tem a convicção de que sua posse não prejudica ninguém e desconhece qualquer vicio). O justo título presume a boa-fé. 
Outras exigências: é necessário a apresentação de justo título. 
Enunciado nº 303 do Conselho de Justiça Federal: 
“Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse”.   
 

Usucapião Ordinária decorrente de registro cancelado (Art. 1.242, § único do Código Civil) 
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição. 
Tipo de posse: posse de boa-fé.  
Outras exigências: 
É necessário apresentar justo título; Prova do cancelamento do registro e no imóvel; O interessado ter estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.   
 

Usucapião Especial Urbano (Art. 183 da CF, art. 9°, da Lei 10.257/0122 e art. 1.240 do Código Civil) 
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com animus domini.
Tipo de posse: posse de boa-fé.  
Outras exigências: 
Área urbana inferior a 250 m²; Comprovação de moradia ou da família; Prova de que o possuidor não é proprietário de outro imóvel; Prova de que o possuidor não se valeu, anteriormente, de igual benefício.   
 

Usucapião Ordinária Rural (Art. 191 da CF e art. 1.239 do Código Civil)
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com animus domini. 
Tipo de posse: posse de boa-fé.
Outras exigências:
Área rural não superior a 50 hectares; 
Comprovação de moradia e ter tornado o imóvel produtivo por trabalho do possuidor ou de sua família; Prova de que o autor não é proprietário de outro imóvel.   
 

Usucapião Especial Rural (Art. 1º da Lei 6.969/81)
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição. 
Tipo de posse: posse justa. 
Outras exigências:
Área rural não superior a 25 hectares; Ter tornado o imóvel produtivo por trabalho do possuidor ou de sua família; Prova de que o autor não é proprietário de outro imóvel.  


Usucapião Familiar (Art. 1.240-A do Código Civil)
Prazo: 2 anos de posse ininterrupta e sem oposição, direta com exclusividade. 
Tipo de posse: posse justa. 
Outras exigências:
Área urbana não superior a 250m²; bem comum (em mancomunhão); Comprovação de moradia ou de sua família; Prova de que o cônjuge ou companheiro abandonou o lar; Prova de que o autor não é proprietário de outro imóvel.   


Usucapião Indígena (Art. 33 da Lei 6.001/73)
Prazo: 10 anos de posse ininterrupta, exercida com animus domini. 
Tipo de posse: posse justa. 
Outras exigências:
Trecho de terra não superior a 50 hectares; ser índio, integrado ou não.   


Usucapião Coletiva (Art. 10 da Lei 10.257/01)
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. 
Tipo de posse: posse de boa-fé.
Outras exigências:
Área urbana com mais de 250 m²; Comprovação de que se trata de população de baixa renda; Comprovação de moradia familiar; Prova de que os autores não são proprietários de outros imóveis; Intervenção obrigatória do MP.  Observação: Esta modalidade será utilizada, se inviável as demais modalidades

Requerimento
Do(s) solicitante(s)
Se pessoa física:

  • Cópia do RG e CPF, se casado, docs. do cônjuge (apresentar originais para conferência);
  • Cópia do comprovante de estado civil (apresentar original para conferência);
  • Quando divorciado(a) deverá apresentar certidão de casamento com averbação;
  • Quando viúvo(a) apresentar certidão de casamento com av. do óbito ou certidão de casamento e certidão de óbito.
  • Cópia da Escritura Pública de Pacto antenupcial registrada, se houver (apresentar original para conferência)


Se pessoa jurídica:

  • Cópia do contrato social, última alteração e alteração que conste a mudança da diretoria, ou consolidação do contrato social;
  • Cópia do Estatuto, ata de eleição da diretoria, regitrada em RTD, quando houver;
  • Certidão da Junta comercial;
  • Cópia do RG e CPF, do representante, diretor, ou procurador que assinará a escritura.


DOS CONFRONTANTES E/OU TESTEMUNHAS

  • Mesmos documentos do(a) solicitante.

 

DO(A) ADVOGADO(A)

  • Cópia da OAB (apresentar original para conferência).

 

DO(A) ENGENHEIRO(A)

  • Cópia da carteira profissional (apresentar original para conferência).

DO(A) PROCURADOR(A), SE HOUVER

  • RG e CPF;
  • Procuração atualizada com poderes específicos (prazo de 90 dias).

 

DO IMÓVEL RURAL

  • Certidão de inteiro teor ou registro;
  • Planta e memorial descritivo georreferenciado, com certificação no INCRA, assinados pelo Responsável Técnico e pelos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;  
  • Anotação de Responsabilidade Técnica;
  • CCIR atualizado;
  • Último ITR;
  • Declaração ITR;
  • CAR.


DO IMÓVEL URBANO

  • Certidão de inteiro teor;
  • IPTU e seus comprovantes, contas de consumo, recibos de reformas, correspondências antigas, em nome do solicitante, e outros que reforcem a comprovação do lapso temporal.
  • Planta e memorial descritivo, que em se tratando de desmembramento atenda ao Plano Diretor Municipal.    
  • Anotação de Responsabilidade Técnica.

 

DOS DOCUMENTOS DE POSSE

  • Justo título. Exemplo: escritura pública, instrumento particular, compromisso ou recibo de compra e venda OU quaisquer outros documentos que demonstre: a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.    
  • Observação: Após análise, poderá ser solicitada a complementação da documentação.

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